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部门二線熱點都市土地市場回暖

来源:澳门银河app下载 作者:现金银河app下载 人气: 发布时间:2019-06-21
摘要:近兩個月以來,全國土地市場表現相對疲軟,但一些地方土地市場呈現回暖趨勢。這直接體現在二線以及部分強三線城市土地拍賣競爭加劇,溢價率、地價持續攀升。 部

原標題:部分二線熱點城市土地市場回暖

  近兩個月以來,全國土地市場表現相對疲軟,但一些地方土地市場呈現回暖趨勢。這直接體現在二線以及部分強三線城市土地拍賣競爭加劇,溢價率、地價持續攀升。

  部分熱點城市房企積極拿地

  今年一季度,全國土地市場表現疲軟。按財政部統計,2019年一季度全國政府性基金預算收入14300億元,同比下降6.2%,其中,國有土地使用權出讓收入下降9.5%。

  不過在全國土地市場疲軟的同時,一些熱點二線以及部分強三線城市土地拍賣競爭加劇。中國指數研究院截至4月25日的數據顯示,全國300城整體住宅用地成交樓面均價及溢價率均有所回升,3月、4月表現尤為顯著。

  成交樓面價方面,2月已經結束連續11個月的下跌趨勢,到了4月同比漲幅保持在20%以上,絕對價格達到歷史單月次高水平,僅比2017年9月稍低。溢價率2月份到4月持續走高,從10.6%、23.6%到30%以上。

  在福州,4月30日土拍,共吸引10家競買人報名參拍,最終兩幅地塊由中梁地產、融創地產獲得,共攬金16.3億元。今年以來,融創在福州土拍市場可謂賺足了眼球,連續多場土拍戰都保持較高的奪地熱情。

  4月30日,中海以33.97億元競得浙江寧波海曙區一宗地塊,樓面價2.08萬元/平方米,溢價率29.7%,配建保障房2.85萬平方米。該土地面積7.12萬平方米,經過2小時、273輪競價才最終成交。

  這還算不上大手筆。4月23日,融創在湖北省武漢市的公開招拍挂土地市場以152.38億元,收獲了4宗地塊。當天,武漢共推出總起始價近200億元的10宗地。

  4月26日,合肥迎來了最大規模的土地出讓潮。溢價率最高的地塊是肥西一地塊,被正榮以11.14億元摘得,溢價率為144.23%。正榮也是這次土拍的最大贏家,狂攬4宗地塊。

  進入5月,现金银河app下载房企的拿地熱情不降反升。5月8日當天,包括天津、蘇州、濟南在內的10余城進行土地出讓,吸引了包括碧桂園、金地、榮盛等在內的眾多房企,多宗地塊拍出高溢價率。

  在3月份各個房企召開的業績會上,多數房企都表示2019年主要的投資重心會聚焦一二線城市。陽光城、雅居樂、金茂、正榮等企業都明確提出聚焦一二線城市。

  中原地產研究中心數據顯示,截至4月23日,已經有21家房企年內拿地過百億,其中,融創合計拿地金額高達565億,位列拿地金額首位。萬科位居第二,拿地數量52宗,總金額超355億元﹔新城控股拿地40宗,總金額超250億元,位居第三﹔中海、綠地、龍湖拿地總金額均超過200億元。

  “從連續兩周土地市場溢價率處於高位來看,房企對二線城市土地明顯開始加速購入,拿地積極性全面提高。”中原地產首席分析師張大偉這樣認為。

  多重因素促使部分市場回暖

  中國指數研究院分析認為,資金短期充裕、補倉意願高成房企拿地積極性變高的因素。

  中指院認為,一方面,2016年以來房地產市場持續高位運行,土地儲備快速去化,房企備儲需求較為旺盛﹔疊加在行業競爭愈發激烈的背景下,部分大型房企堅持穩中有增的規模擴張戰略,在提升銷售目標驅動下,需大幅增加土地儲備。綜合來說,2019年房企整體補貨意願較為強烈。

  同時,融資環境改善下,企業資金壓力得到緩解。自2018年末,監管層逐步調整和優化企業融資政策,如:加快公司債審批節奏、支持符合條件的企業申報發行優質企業債券等,在此影響下,企業發債熱度有所回升。

  相關數據統計,2019年一季度,房企融資繼續呈現回暖跡象。Wind數據顯示,一季度,房企信用債發行總規模1745億元,較去年同期增長76.4%﹔公司債發行規模820億元,同比翻番﹔海外債發行規模216億美元,同比增長20.5%。受益於融資環境的改善,企業資金壓力有所緩解,拿地意願亦隨之逐漸恢復。

  一些開發商拿地也為了拼規模。“對開發商來說,最重要的就是拿地,尤其是在熱門城市,有了地就有未來,拿了高價地可能會死,但沒有地一定會死,歸根到底還是市場的預期。”一位開發商如是表示。而一些業內人士也認為,規模給房企帶來的最直接好處就是融資成本的降低。規模越大,評級越高,發債利率也越低。

  房企高價拿地帶來了諸多影響。業內專家表示,這種以“高總價、高單價、高溢價”為主要特征的高價地塊項目,對周邊房價和人們購房心理預期的影響非常明顯,在過度透支房地產市場預期的同時,也增添了未來市場運行的不確定性,容易誘發市場恐慌性需求,加大調控壓力。

  高溢價拿地仍存在風險

  當前,樓市調控政策不斷收緊,開發商拿地賭未來、賭政策周期,尤其是拿下的“高價地”存在不小風險。

  在“房住不炒”的背景之下,房企此時高溢價拿地無疑存在風險。克而瑞的最新研究報告認為,本輪土地的“窗口期”時間很短,支撐其持續的三個因素當中,資金面、政策面和市場面,均存在一定的不確定性。

  “企業投資布局仍然需要保持謹慎。當然,謹慎並不意味著不拿地,聚焦、收縮戰略之下,盲目追高並不可取。”克而瑞的報告警示。

  同策集團首席分析師張宏偉發現,去年上半年土地的測算淨利潤率均控制在12%左右,淨利率在8%-9%區間的土地出現流拍,而現在大部分地塊經測算的淨利潤率已經大幅下降,隻有5%左右。

  房企面臨利潤空間的瓶頸只是一方面。2019年,房企債務集中償付期也在到來,企業面臨的資金壓力依舊不減。

  易居企業集團CEO丁祖昱在4月的克而瑞地產金融形勢發布會上判斷,土地市場的熱度不一定會持續下去,“房企第一季度拿地,年底前可以做到上市銷售,對很多房企來說是不錯的選擇,但到二季度末的時候,整體市場環境就會發生變化。”

  克而瑞研究團隊對全國22個重點城市土地市場的地價、庫存風險分析后提示,在一些庫存高、去化慢、地價漲幅大的城市,例如鄭州、重慶、寧波、濟南等,未來投資拿地需要更加謹慎和理性。此外,土地庫存並無較大風險,但地價漲幅較大的一些城市,如南寧、西安、濟南等,當前並不是拿地的最佳時期。部分地價回調但庫存高企的三四線城市,如湖州、嘉興等,更是需要謹慎對待。

  4月19日,住建部按照《穩妥實施房地產長效機制方案》確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求,對第一季度房價、地價波動幅度較大的城市做出了預警提示。

  “目前土地市場還是需要多觀察,謹慎下手。”一位閩系房企負責人認為,“雖然土地市場火熱,但銷售市場的表現沒有如預期一樣好。目前土地市場還是存在風險的。”

  “盡管土地市場確實出現了一定的回暖跡象,但不可忽視的是,整體來看,這些大幅上漲地塊只是聚焦區域之下的個別案例,市場並未出現2016年那種瘋狂勢頭。”克而瑞的最新報告也指出。

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